DOMY JEDNORODZINNE i NADZÓR

 

Budowa domu jednorodzinnego to dla większości z Was bardzo ważna decyzja. Ważna nie z punktu widzenia technicznego, ale z punktu widzenia życiowego wyboru.

Sama budowa domu nie jest skomplikowana technicznie a dostęp do wszelakich materiałów budowlanych jest dzisiaj bardzo szeroki, co daje wręcz nieograniczone możliwości aranżacyjne.

Najważniejszą rzeczą jest to, żeby dom służył Wam a nie na odwrót. Pamiętajcie, że będziecie codziennie otwierać drzwi wejściowe, codziennie będziecie jeść śniadanie w kuchni i codziennie będziecie wypoczywać w salonie i być może codziennie będziecie wchodzić po schodach do sypialni, co daje setki tysięcy podobnych czynności w ciągu życia. Będziecie też musieli mieć na uwadze np ogrzewanie domu, odprowadzenie ścieków, czy wszelkie dojazdy do pracy, do szkoły itd.. Tylko od Was zależy jakie rozwiązania wybierzecie. Warto skorzystać z własnych doświadczeń, z doświadczeń znajomych, którzy dom już mają, pomocy biur projektowych, które będą wykonywały adaptację waszych wymarzonych projektów domów i pomocu doświadczonych kierowników, którzy będą nadzorować Waszą budowę. Pamiętajcie, że nie zawsze to co modne jest wygodne.

O ile sama budowa domu jednorodzinnego nie jest technicznym wyzwaniem, o tyle odpowiednia korelacja wszystkich czynników procesu budowy jest w pewnym sensie sztuką. Mam na myśli takie czynniki jak Wasze chęci, możliwości techniczne i finansowe, Wasze oczekiwania i przyzwyczajenia, panującą modę, codzienną wygodę, ergonomię i świadomość konsekwencji Waszych wyborów projektowych (zysków i strat finansowych na przestrzeni wielu lat życia). W końcu powierzycie wykonanie Waszego wymarzonego domu firmie, która go postawi, na co przeznaczycie niemałe, ciężko zarobione pieniądze.

Dołóżcie starań, żeby kierownik budowy, którego i tak musicie mieć, zadbał o wasz komfort psychiczny i zajął się nadzorem nad procesem budowy. Który to kierownik sprawdzi, doradzi i np. zadecyduje wspólnie z Wami i projektantem o możliwości wprowadzenia zmian na etapie budowy zmierzających do poprawy projektu i Waszego samopoczucia. Który pomoże wybrać rozwiązania i przedstawi plusy i minusy ich zastosowania.

    

Zadajesz sobie pytanie, czy budowę Twojego domu jednorodzinnego, dwurodzinnego, wielorodzinnego, czy innego budynku musi nadzorować kierownik budowy? Odpowiedź brzmi: musi. Nie ma znaczenia, czy np. dom jednorodzinny będziesz budować na podstawie pozwolenia na budowę, czy na podstawie zgłoszenia – musisz mieć kierownika budowy a obowiązek ten nakłada Prawo budowlane (art. 42 Prawa budowlanego z 7 lipca 1994 r., DzU z 2000 r., nr 106, poz. 1126).
Budowa domu jednorodzinnego wymaga zatrudnienia tzw. uczestników procesu budowlanego. Zgodnie z Prawem budowlanym każdy z nich ma na placu budowy swoje obowiązki i prawa. Zatrudnienie ich i powierzenie obowiązków leży po stronie inwestora. Ty jako inwestor jesteś jednym z uczestników tego procesu. To Ty wybierasz pozostałych uczestników, którymi są:
- projektant,
- kierownik budowy,
- inspektor nadzoru inwestorskiego (nie musisz go mieć jeśli Twoje pozwolenie na budowę tego nie wymaga i nie wymagają tego odrębne przepisy ustawy Prawo budowlane)

Projektant - odpowiada przede wszystkim za opracowanie projektu budowlanego. Będzie też niezbędny, np. jeśli będziecie chcieli wprowadzić istotne zmiany w projekcie budowlanym podczas budowy domu.

Kierownik budowy – przed rozpoczęciem budowy będziecie musieli dostarczyć do urzędu oświadczenie kierownika budowy, w którym podaje on informacje o swoich uprawnieniach i potwierdza znajomość swoich obowiązków i informuje o przejęciu powierzonej mu funkcji.
Kierownik budowy odpowiada za realizacje robót budowlanych i wszystkie zdarzenia, które mają miejsce na placu budowy. Przygotowuje dokumentację powykonawczą budynku i składa oświadczenie o zakończeniu prac budowlanych.

Inspektor nadzoru inwestorskiego – nie musisz go zatrudniać. Prawo budowlane zwalnia inwestorów budynków jednorodzinnych z obowiązku zatrudnienia takiej osoby (czasem w pozwoleniu na budowę może być klauzula o konieczności zatrudnienia inspektora nadzoru, ale dzieje się tak tylko w przypadku bardzo skomplikowanych konstrukcji lub znacznego odziaływania obiektu na środowisko). Możesz oczywiście zatrudnić inspektora nadzoru, pomimo braku konieczności jego posiadania. Jego zadaniem jest przede wszystkim reprezentowanie Twoich interesów i dbanie o Twoje interesy na budowie.
 
Jeśli chodzi o stanowisko kierownika budowy to mogą Cię spotkać dwie sytuacje:

    Firma budowlana, która będzie budowała Twój dom nie będzie posiadała swojego kierownika budowy (tak jest w większości przypadków). Wówczas musicie sami zatrudnić osobę z odpowiednimi uprawnieniami budowlanymi, która będzie pełniła funkcje kierownika budowy. W tym przypadku nie musicie myśleć o zatrudnianiu dodatkowej osoby w postaci inspektora nadzoru inwestorskiego, bo sam kierownik budowy będzie już osobą zatrudnioną przez was i powinien być osobą bezstronną jeśli chodzi o budowę.
    Firma budowlana, która będzie budowała Twój dom posiada swojego kierownika budowy. Wówczas jego praca będzie w jakiś sposób wliczona w koszty budowy, ale możecie mieć wątpliwości co do bezstronności takiej osoby. W takim przypadku, jeśli nie czujecie się na siłach, żeby samemu doglądać budowy pod kątem technicznym lub brakuje wam na to czasu, to warto pomyśleć o zatrudnieniu inspektora nadzoru inwestorskiego. To on będzie wszystko sprawdzał i będzie odpowiadał za wasz spokój jeśli chodzi o sprawy budowy.

 

Kilka słów o roli, obowiązkach i prawach Inspektora nadzoru inwestycyjnego oraz kiedy zachodzi obowiązek ustanowienia takiego stanowiska.
Ustanowienie Inspektora nadzoru inwestorskiego nie zawsze jest wymagane. O tym, czy będziecie musieli mieć Inspektora, decyduje organ administracji architektoniczno - budowlanej, który może w decyzji o pozoleniu na budowę nałożyć obowiązek jego ustanowienia. W drodze rozporządzenia właściwy Minister określa również rodzaje i listę obiektów budowlanych, przy których ustanowienie Inspektora nadzoru inwestorskiego jest konieczne.
 
Przy budowie domów jednorodzinnych stanowisko Inspektora nadzoru inwestorskiego z reguły nie jest konieczne i nie jest prawnie wymagane, ale stanowisko Kierownika budowy jest już bezwzględnie konieczne.
 
Obowiązki inspektora nadzoru inwestorskiego zgodnie z art. 25 ustawy Prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994 r.

    Reprezentowanie inwestora na budowie przez sprawowanie kontroli zgodności jej realizacji z projektem i pozwoleniem na budowę, przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej,
    Sprawdzanie jakości wykonania robót i wbudowanych wyrobów budowlanych, a w szczególności zapobieganie zastosowaniu wyrobów budowlanych wadliwych i niedopuszczonych do stosowania w budownictwie;
    Sprawdzanie i odbiór robót budowlanych ulegających zakryciu lub zanikających, uczestniczenie w próbach i odbiorach technicznych instalacji, urządzeń technicznych i przewodów kominowych oraz przygotowywanie i udział w czynnościach odbioru gotowych obiektów budowlanych i przekazywanie ich do użytkowania;
    Potwierdzenie faktycznie wykonanych robót oraz usunięcia wad, a także, na żądanie inwestora, kontrolowanie rozliczeń budowy.

Inspektor nadzoru inwestorskiego zgodnie z art. 26. Ustawy Prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994 r. ma prawo:

    Wydawać kierownikowi budowy lub kierownikowi robót polecenia, potwierdzone wpisem do dziennika budowy, dotyczące: usunięcia nieprawidłowości lub zagrożeń, wykonania prób lub badań, także wymagających odkrycia robót lub elementów zakrytych, oraz przedstawienia ekspertyz dotyczących prowadzonych robót budowlanych i dowodów dopuszczenia do stosowania w budownictwie wyrobów budowlanych oraz urządzeń technicznych,
    Żądać od kierownika budowy lub kierownika robót dokonania poprawek bądź ponownego wykonania wadliwie wykonanych robót, a także wstrzymania dalszych robót budowlanych w przypadku, gdyby ich kontynuacja mogła wywoływać zagrożenie bądź spowodować niedopuszczalna niezgodność z projektem lub pozwoleniem na budowę.